◆収益物件、収益不動産のアパートローンが払えない

 

収益不動産の売却に関するご相談が増えています。個人年金や資産形成としてワンルームマンションやアパートを購入された方が、コロナで想定していた家賃収入が減ってしまいアパートローンの返済ができないケースが増えているためです。

»[ケース1] 新築ワンルームマンションを購入。家賃でローンを払うつもりが空室で苦しむ事に

収益物件、収益不動産のアパートローンが払えない

コロナショック後、当住宅ローン相談ドットコムへは収益不動産に関するご相談が増えています。個人年金や資産形成としてワンルームマンションやアパートを購入された方が、家賃収入が減ってしまいアパートローンの返済ができないケースが増えているためです。 アパートローンの多くは、その収益不動産から得る家賃収入を原資とした返済計画が立てられています。しかし、建物や設備の老朽化やサブリースの終了などにより収入が減少し、想定したよりも収入が少なくなってしまうケースが増えているのです。

 

新築ワンルームマンションを購入。家賃でローンを払うつもりが空室が続いてしまった

ワンルームマンションを投資用に購入しました。新築で東京都内で駅も近く自己資金がゼロでも購入できるという事で、魅力的に感じ購入を決めました。しかし購入後数か月空室が続き、管理費や修繕積立金の支払いに加え、家賃をあてにしてローンを組んでいたので、ローンの支払いが滞ってしまいました。

ご相談内容:

当住宅ローン相談ドットコムのアドバイス:

当ドットコムへ寄せられる収益不動産に関するご相談の中で一番多いのが新築ワンルームを購入された方からのものです。新築のワンルームマンションは価格の下落が大きく、販売利回りも中古不動産に比べると高いため、価格の下落スピードが速いのが特徴です。 収益不動産は得られる家賃収入を基にした「収益還元法」で価格が決定されるため、家賃の下落は不動産価格に直接影響します。近隣に新しいワンルームマンションが建築されたり、コロナショック後に家賃相場が下落してしまった場合、その分資産価値が減少していしまうのです。 そのため、売却価格がアパートローン残高よりも安くなってしまうことが少なくありません。このような場合、売却しても残ってしまうローンは自己資金で返済するか、債権者の了承を得たうえでローン残高より安い価格でマンションを売却する、任意売却を行う必要があります。

現状回復や修繕ができない

次いで多い相談は、現金が手元にないため現状回復工事や修繕ができないというケースです。収益不動産は現状回復工事ができないと新たな入居者募集ができないため、家賃収入は減少してしまいます。また、入居者がいるのに修繕をしないでいると、退去に繋がるだけではなく、雨漏りで家電が壊れた場合など、損害賠償請求がされる恐れまであります。 このような状況に陥ってしまった場合、新たにローンを組んで必要な投資を行うか、ローンが組めないのであれば売却するというケースがほとんどです。所有する収益不動産を売却してもローンを完済できないと、当ドットコムにご相談いただくケースが多くなっているのです。

<参考>収益不動産を売却するタイミング

収益不動産は資産を増やすために購入された方がほとんど。しかし、売却を迷っているうちにどんどんお金が減っていってしまったという方は少なくありません。家賃収入よりもローン返済が多い場合、家賃以外の収入からも返済をする必要があります。この逆ザヤ状態を長く続けてしまっていると、必要以上に資産を失うことになってしまいます。現状回復などの投資ができていれば得ていたはずの家賃収入や、支払ったローン金利は二度と戻ってきません。また、修繕が遅れたことによる建物の損傷には、より多くの修繕費用がかかってしまいます。 必要以上に資産を失わないためにも、1,家賃収入の減少、2,大規模修繕、3,入居者の退去、の3つのタイミングで、収益不動産を所有し続けるのか、それとも売却するのかの判断を行うようにしましょう。

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